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金吾财讯|申万宏源发布研报指，恒隆地产(00101.HK)2026年上半年实现营收61.1亿港元，同比增长23%，但核心归母净利润为14.4亿港元，同比下滑10%，业绩略低于市场预期。业绩下滑主因房地产开发业务拖累，其收入虽同比大增548%至10.4亿港元，但结算利润率为负，核心业绩亏损扩大至1.8亿港元。核心业务物业租赁收入49.2亿港元，同比增长5%，核心利润同比持平于16.7亿港元，显示核心业务经营稳健。此外，投资物业公允价值变动亏损5亿港元，同比扩大，亦对利润形成压力。核心业务方面，内地物业租赁收入为30.4亿元人民币，同比增长3%。其中，商场收入25.7亿元，同比增长6%，租户零售额持续增长，上半年整体增速达17%，但办公楼收入同比下滑12%。公司聚焦核心商圈，旗下10座现有商场共新增103个首店品牌，持续进行品牌调改，维持高端商业定位。即将开业的杭州恒隆广场亦将引入约100个市场首发品牌，成为未来的重要看点。财务方面，公司保持稳健。2026年上半年借贷总额535.6亿港元，较2025年末微降0.1%。净负债比率下降1.1个百分点至31.6%，平均融资成本进一步优化至3.7%，显示杠杆水平可控且财务成本持续改善。申万宏源认为，公司核心业务经营稳健，但考虑到地产开发亏损持续及投资物业公允价值变动损失，下调了盈利预测。该行将2026至2028年归母净利润预测分别下调至26.4亿、30.3亿及32.7亿港元，核心归母利润预测下调至30.8亿、32.2亿及33.7亿港元。基于核心业务的韧性，该行维持恒隆地产“买入”评级。报告同时提示房地产调控超预期收紧及零售表现不及预期的风险。

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